Si has vendido una vivienda, un local, un garaje o cualquier otro inmueble durante el ejercicio 2025, es muy probable que esa operación tenga impacto en tu declaración de la renta 2025-2026. Y aquí es donde surgen muchas dudas: cuánto hay que pagar, cómo se calcula la ganancia patrimonial, qué gastos se pueden descontar o si existen exenciones que permitan reducir o incluso evitar la tributación.
En BUJARRABAL ASESORES revisamos cada campaña muchos casos de contribuyentes de Logroño y La Rioja que han vendido un inmueble y quieren asegurarse de dos cosas: no cometer errores con Hacienda y no pagar más impuestos de los que realmente corresponden.
Cuando la operación afecta a una vivienda habitual, una vivienda heredada, un inmueble con reformas o una transmisión con varios titulares, conviene revisar el IRPF con especial cuidado.
¿Vender un inmueble afecta a la declaración de la renta?
Sí. La Agencia Tributaria indica expresamente que cuando vendes o transmites un inmueble que forma parte de tu patrimonio, obtienes una ganancia o pérdida patrimonial, que debe reflejarse en la declaración de la renta. Esto aplica tanto a viviendas como a locales, garajes u otros inmuebles, y tanto si la transmisión es onerosa como si es lucrativa.
En otras palabras: si has vendido un inmueble en 2025, esa operación no se liquida solo en notaría o en el ayuntamiento. También puede tener consecuencias directas en el IRPF que presentarás en 2026.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble
La regla general que aplica la Agencia Tributaria es sencilla en apariencia: la ganancia o pérdida patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Ahora bien, lo importante está en cómo se calcula correctamente cada uno de esos valores.
Valor de transmisión
Según la AEAT, el valor de transmisión parte del importe real por el que se ha efectuado la venta, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, y puede minorarse por los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor.
Aquí suele ser fundamental revisar correctamente conceptos como determinados gastos asociados a la venta, porque pueden influir directamente en el resultado final del impuesto.
Valor de adquisición
La Agencia Tributaria señala que el valor de adquisición está formado, con carácter general, por el importe real de compra, más los gastos y tributos satisfechos en la adquisición, así como el coste de las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble. Cuando el inmueble se adquirió por herencia o donación, el valor de adquisición será, como regla general, el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado.
Este punto es especialmente importante para quienes han vendido en 2025 una vivienda heredada o un inmueble recibido por donación, porque es una de las situaciones donde más errores se producen al confeccionar la renta.
¿Cuándo puedes no tributar o reducir el impacto fiscal?
No todas las ventas de inmuebles tributan del mismo modo. En algunos casos, la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La AEAT recoge que las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual pueden quedar exentas si el importe total del valor de transmisión se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.
Esta es una de las exenciones más relevantes en la práctica. Pero conviene aplicarla con cuidado, porque exige cumplir los requisitos de vivienda habitual, reinversión y plazos. Un error aquí puede provocar que Hacienda rechace la exención o solo la admita parcialmente.
Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años
La Agencia Tributaria también indica que no tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión onerosa o lucrativa de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos legales. La exención también se contempla para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia en determinados supuestos.
Para muchos contribuyentes esto supone una ventaja fiscal muy importante, pero es clave revisar que realmente se trata de la vivienda habitual y que se cumplen las condiciones exigidas por la normativa.
Casos en los que conviene revisar la renta con un asesor
Aunque cualquier venta inmobiliaria puede justificar una revisión profesional, hay situaciones especialmente sensibles desde el punto de vista fiscal.
Venta de vivienda habitual con compra posterior
Aquí es necesario comprobar si puede aplicarse correctamente la exención por reinversión y en qué medida.
Venta de inmueble heredado
El cálculo del valor de adquisición no es el mismo que en una compraventa ordinaria. Además, suele haber dudas sobre mejoras, gastos e imputación entre coherederos.
Venta de segunda residencia o inmueble alquilado
En estos supuestos normalmente no existe la exención por reinversión como vivienda habitual y el análisis del valor de adquisición y transmisión adquiere todavía más importancia.
Venta de inmueble por varios propietarios
Cuando el inmueble pertenece a varias personas, cada una debe declarar su parte de la ganancia o pérdida patrimonial en función de su titularidad.
Errores frecuentes al declarar la venta de un inmueble
Uno de los fallos más habituales es pensar que el dato que aparece en el borrador de Hacienda ya está bien calculado y no necesita revisión. Sin embargo, la propia lógica del impuesto exige analizar correctamente valores de adquisición, gastos, mejoras o posibles exenciones.
También son frecuentes estos errores:
- no revisar si el inmueble vendido era realmente vivienda habitual a efectos fiscales
- no calcular correctamente el valor de adquisición cuando hubo herencia o donación
- no aplicar la exención por reinversión cuando corresponde
- declarar importes sin tener en cuenta gastos deducibles vinculados a la compra o a la venta
- no revisar la situación concreta de mayores de 65 años
Precisamente por eso, muchos usuarios buscan asesoría fiscal cuando venden un inmueble: no solo quieren “hacer la renta”, sino hacerla correctamente y con el menor impacto fiscal posible.
¿Qué impuestos intervienen además del IRPF?
Además del IRPF, la venta de un inmueble puede generar otras obligaciones fiscales, como la plusvalía municipal, que se tramita ante el ayuntamiento correspondiente y es independiente de la declaración de la renta. La AEAT distingue claramente el efecto de la venta en el IRPF, mientras que el resto de tributos de la operación deben revisarse por separado.
Por eso, cuando una persona vende una vivienda en Logroño o en cualquier punto de La Rioja, lo recomendable es revisar la operación en conjunto: escritura, plusvalía, posibles exenciones y declaración de la renta.
Revisamos tu renta si has vendido un inmueble en 2025
Si has vendido una vivienda, un piso heredado, una segunda residencia o cualquier otro inmueble durante 2025 y quieres saber cómo afecta a tu declaración de la renta, en BUJARRABAL ASESORES podemos ayudarte.
Analizamos la operación, calculamos correctamente la ganancia patrimonial, revisamos si puedes aplicar alguna exención y preparamos tu IRPF con enfoque técnico y práctico para evitar errores con Hacienda.
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